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Es frecuente que muchas personas mayores no posean ingresos económicos suficientes para cubrir sus necesidades, o simplemente prefieran tener un nivel superior de renta al de sus ingresos habituales, y sin embargo posean una vivienda en propiedad de cierto valor, que puede llegar a ser una posible solución a la falta de recursos económicos para poder garantizarse una correcta atención en los momentos en los que más puede llegar a necesitarlo.
Desde la Edad de Oro, si usted nos lo solicita, podemos ayudarle a realizar un estudio de cuál de las siguientes posibilidades que a continuación se explican, pueden adaptarse a sus necesidades.
Las distintas posibilidades para obtener rentas a partir de un inmueble, son entre otras:
1.- HIPOTECA INVERSA
La hipoteca inversa, también llamada "pensión hipotecaria" por algunas entidades, es la figura más conocida de estos negocios. Se trata, como se ha señalado anteriormente, de celebrar un negocio por el que un particular recibirá una cantidad de dinero mensual a cambio de la propiedad de su vivienda, manteniendo la misma hasta su fallecimiento.
Habitualmente al celebrarse un contrato de estas características se ofrece la posibilidad de cobrar una suma puntual inicial, destinada generalmente a pagar los gastos originados por la celebración del contrato, hacer mejoras, reformas en la vivienda o cuestiones similares. A partir de ese momento se cobrarán cantidades periódicas que, en el caso de algunas de las entidades financieras españolas que lo realizan, pueden llegar al 90% de la tasación inicial de la vivienda.
En todos los casos existe un edad mínima para poder celebrar una hipoteca inversa, muchas veces superiores a los 65 años (como dijimos anteriormente en España suele rondar los 70 años).
Al fallecimiento de la persona que contrató la hipoteca inversa, suele existir la posibilidad de que los herederos tengan un plazo para decidir si prefieren que la entidad financiera venda la vivienda y recupere así el dinero que el fallecido obtuvo gracias a la hipoteca (pudiendo obtener el dinero restante de la venta ,en caso que fuera superior a la suma del dinero desembolsado por la entidad financiera teniendo en cuenta los intereses) o pagar los herederos esa cantidad y liberar así a la vivienda de su carga, pudiendo heredarla como cualquier otro bien.
¿Renta temporal o renta vitalicia?
Otra cuestión fundamental, es decidir si celebrar un contrato por el cual se obtenga una renta temporal, es decir una cantidad económica durante un tiempo determinado (en concreto hasta completar el porcentaje del valor de la vivienda pactado), pudiendo ocurrir que una vez terminado ese tiempo no se reciban más rentas. O por el contrario, se prefiere la posibilidad de obtener una renta vitalicia (es decir, continuar cobrando mientras se viva), en este caso lo que se estará realizando es una operación financiera y la contratación de un seguro que garantice una cobertura vitalicia. En el caso de optar por esta segunda opción, es evidente que las cantidades económicas periódicas que se van a obtener serán menores (pues como es obvio, la entidad procurará que en ningún caso el beneficiario obtenga más dinero que el valor del inmueble), sin embargo esas rentas se obtendrán hasta el momento del fallecimiento, independientemente del tiempo transcurrido desde la celebración del negocio.
Sin embargo, el mayor inconveniente que plantea la "hipoteca inversa" es que habitualmente no tiene naturaleza vitalicia, teniendo que contratar de manera adicional el anteriormente mencionado seguro si lo que se desea obtener es una renta vitalicia..
2.- HIPOTECA PENSIÓN
Consiste en suscribir un crédito hipotecario sobre una vivienda y con el dinero que se obtenga contratar una pensión vitalicia. Realmente nos encontramos aquí con dos negocios distintos, por un lado está el crédito hipotecario y por el otro la pensión.
La hipoteca contratada deberá estar siempre en periodo de carencia hasta la muerte del propietario (es decir, no generará derecho alguno para la entidad financiera hasta que muera el propietario), en ese momento sus herederos harán frente a la deuda con el inmueble, o podrán heredar la propiedad asumiendo la deuda. En cuanto a los intereses de la hipoteca, suele ser el propietario el que hace frente a los mismos con parte de la pensión.
Evidentemente la pensión a percibir dependerá del montante de la hipoteca (en definitiva, del valor de la vivienda) y de la edad del titular de la pensión, siendo más alta cuanto mayor sea la edad y el valor del inmueble. También en este caso, algunas entidades financieras ofrecen al cliente la posibilidad de obtener una renta creciente, es decir que cada año se incremente porcentualmente sobre la cantidad del anterior, en vez de la cantidad fija habitual. Lo que puede, en cierto modo, paliar la pérdida de poder adquisitivo que se origina al cobrar siempre una misma cantidad fija.
La principal ventaja de esta figura es su carácter vitalicio sin necesidad de contratar un seguro o hacer una operación adicional, además de continuar conservando la propiedad de la vivienda y poder seguir disfrutando de ella. La principal desventaja se refiere a su fiscalidad, pues debe tributar la renta proveniente de la pensión vitalicia.
La vivienda pensión
Esta figura consiste básicamente en la venta de la vivienda y la formalización de una pensión vitalicia con una compañía aseguradora. El dueño de la vivienda dejará de serlo (se vende la nuda propiedad), aunque seguirá viviendo en la casa, pues conserva el usufructo de la misma. El antiguo propietario obtendrá una pensión complementaria durante el resto de su vida y además, las formulas habituales de estos tipos de contrato, conllevan que el antiguo propietario ya no tenga que correr con cargas ni gastos de la vivienda (IBI, comunidad, seguros, etc.), aunque podría tener que pagar una cantidad en concepto de alquiler de la vivienda. En ocasiones el rentista puede recibir cierta cantidad de dinero inicial si así se ha estipulado.
La edad mínima que suelen exigir las entidades para realizar la operación suele ser más elevada que en los casos anteriores, y también suelen conceder niveles de renta algo superiores a las de la hipoteca pensión, si bien la vivienda deja de pertenecer al rentista en el momento en que se formaliza el negocio. Es por esto, que alguna de las entidades que realiza este negocio en España, principalmente para evitar problemas con los futuros herederos, solicita a estos que muestren su conformidad previa con el negocio y que quede reflejado en escritura pública.
3.- LA CESIÓN PARA ALQUILER
Aunque esta opción es más difícilmente comparable con las anteriores, se incluye por ser un producto que se ofrece en el mercado español como alternativa a las anteriores.
Normalmente esta figura va precedida de la necesidad, o del deseo, por parte del propietario de la vivienda, de habitar en una residencia de mayores, apartamento tutelado u otro alojamiento alternativo (por necesitar cuidados adecuados o por preferir este tipo de alojamiento). Para financiar estos recursos el propietario cede la vivienda a una entidad que se encargará de su alquiler y que le garantizará el pago de ciertos ingresos a su propietario (este el inmueble alquilado o no en ese momento), como es la EMPRESA PUBLICA DE ALQUILER o el IVIMA.
En esta operación el propietario no pierde la propiedad de la vivienda ni añade cargas a la misma, tan solo la cede para que la alquile otra entidad. La entidad que recibe la cesión y la gestiona, corre con los riesgos y con los gastos originados del mantenimiento y reparación, a cambio el propietario recibe una renta destinada al pago del servicio residencial que recibe. Renta que evidentemente será inferior al precio del alquiler en el mercado.
En caso de que las rentas obtenidas a cambio de la cesión no sean suficientes para cubrir los gastos del nuevo alojamiento, el propietario tendría que aportar el resto, hasta completar el precio de los servicios de los que disfruta. En el caso de que la renta obtenida sea mayor que el coste de los servicios que se reciben, el propietario dispondría del resto de la renta.
Las operaciones anteriormente descritas no son compartimentos estancos máxime cuando en la mayoría de los casos no hablamos de figuras con una delimitación legal propia que las defina exactamente. En ocasiones, algunas entidades ofrecen soluciones híbridas, intermedias o que tienen características de más de una operación.
La elección de una u otra operación se verán muy determinadas por la renta que se pueda obtener, para lo que son factores determinantes la edad del sujeto, su esperanza de vida, su sexo (pues dada la mayor esperanza de vida femenina, es posible que las entidades financieras otorguen menor nivel de renta a las mujeres) y por supuesto el valor de la vivienda.
Tampoco se deben obviar las limitaciones que pueden existir por causa de las circunstancias del mercado y de las entidades financieras que ofrecen estos productos, muchas de las cuales no aceptan viviendas por debajo de un valor considerable o en localidades donde les sea difícil o poco rentable realizar las gestiones pertinentes.
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